關于進一步完善住房保障體系的實施意見
（征求意見稿）
為進一步完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的住房保障體系，有效緩解新市民、青年人、中等偏下收入等群體住房困難，根據《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）、《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)、《山東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（魯政辦發〔2021〕17號）等精神，結合我市實際，制定本實施意見。
一、總體要求
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中全會精神，認真落實中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議部署，牢牢把握新時代新征程住房工作的使命任務。堅定不移貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，始終把住房的民生屬性擺在首位，加快構建房地產發展新模式，健全“市場+保障”的住房供應體系，著力推動公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房協調發展，完善“租購并舉”的住房制度，讓人民群眾從“住有所居”邁向“住有宜居”，為促進房地產市場平穩健康發展、推動新型城鎮化建設提供堅實支撐。
二、加強公共租賃住房保障
公共租賃住房保障采取實物配租和租賃住房補貼兩種方式，主要面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、在城鎮穩定就業的外來務工人員和大中專畢業不滿5年的新就業無房職工。對于申請公共租賃住房的城鎮最低生活保障、城鎮低保邊緣、各類優撫優待對象、殘疾人、市級以上勞模、計劃生育特殊困難、見義勇為、專職消防員、三孩家庭及各類文件規定的特殊困難家庭優先予以保障。
泰山區、岱岳區、泰安高新區、泰山景區（以下簡稱市轄區）租賃住房補貼和由政府組織建設的公共租賃住房實物配租的保障資格、保障標準、審核認定程序由市級確定，劃定范圍為泰前街道、財源街道、岱廟街道、上高街道、徐家樓街道、天平街道、粥店街道、北集坡街道（以下簡稱“劃定范圍”）。具體要求如下：
（一）保障資格
公共租賃住房申請人應是未享受財政列支的其它住房補貼政策以及住房保障政策的完全民事行為能力人，并符合下列條件：
1.收入條件
屬于城鎮中等偏下收入住房困難家庭的，近一年內家庭人均收入不高于（含）全市上年度城鎮居民人均可支配收入。屬于新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員的，在當地就業并簽訂一年以上勞動合同、連續繳存社會保險三個月以上且處于在繳狀態，近一年內家庭人均收入不高于（含）全市上年度城鎮居民人均可支配收入1.2倍。
2.財產條件
未在注冊資金50萬元（含）以上民營企業中擔任法定代表人、董事、股東職務；名下不超過一臺機動車（不含二輪摩托車及機動三輪車）且價格不超過12萬元（含，以購買價格計算）；名下資產（含存款、證券、住房公積金、車輛、股份及商業、生產、辦公等非住宅用房）合計價值不高于20萬元（含）。屬于城鎮中等偏下收入住房困難家庭的，申請人的配偶及未婚子女作為共同申請人也應符合上述條件。
3.住房條件
屬于城鎮中等偏下收入住房困難家庭的，夫妻至少一方具有市轄區戶籍，在劃定范圍內無自有住房或者自有住房人均建筑面積低于15平方米；未婚人員作為一人家庭單獨提出申請的，應年滿法定結婚年齡。屬于新就業無房職工的，戶籍在市轄區內或者持有市轄區居住證，在劃定范圍內無自有住房。屬于城鎮穩定就業外來務工人員的，持有市轄區居住證，在劃定范圍內無自有住房或者自有住房人均建筑面積低于15平方米。對于申請租賃住房補貼的，還應在市轄區租賃市場住房并進行租賃備案。
（三）保障標準
1.實物配租保障標準
實物配租的租金實行政府定價，并根據保障家庭收入水平層次劃分階梯租金。租金應根據同地段同類型市場租賃住房情況進行測算，原則上每3年調整一次，并及時向社會公布。租金標準如下：
（1）屬城鎮最低生活保障家庭的撫恤補助優撫對象，免除租金；
（2）城鎮最低生活保障家庭以及其他撫恤補助優撫對象，免除保障面積（2人及以下家庭建筑面積30平方米，3人及以上家庭建筑面積50平方米）以內的租金，保障面積外的租金按照不高于同地段同類型同品質市場租賃住房租金30%的標準執行；
（3）城鎮低保邊緣家庭，租金按照不高于同地段同類型同品質市場租賃住房租金30%的標準執行；
（4）其他城鎮中等偏下收入保障家庭、新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員的租金按照不高于同地段同類型同品質市場租賃住房租金60%的標準執行；
（5）配套房租金根據套內建筑面積計算，租金按照對應住房租金標準的50%執行。免除城鎮最低生活保障家庭以及撫恤補助優撫對象配套房租金。
2.租賃住房補貼保障標準
租賃住房補貼按照補貼標準×（保障面積標準－自有住房建筑面積）計算。其中，補貼標準根據困難程度劃分為城鎮最低生活保障家庭、城鎮低保邊緣家庭、其他城鎮中等偏下收入保障家庭三類，不同困難程度對應不同補貼標準。撫恤補助優撫對象享受補貼標準和最低生活保障家庭相同，新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員享受補貼標準和其他城鎮中等偏下收入保障家庭相同。具體補貼標準由泰山區、岱岳區、泰安高新區、泰山景區根據當地市場租賃住房租金水平、經濟發展水平等因素合理確定。保障面積標準按照家庭人口劃分為2人及以下和3人及以上兩類，對應的保障面積標準分別為建筑面積45平方米和60平方米。新就業無房職工累計補貼期限不超過36個月，超過保障期限仍符合其他保障條件的，可申請變更保障方式。城鎮中等偏下收入住房困難家庭、在城鎮穩定就業的外來務工人員不設定累計補貼期限，實行動態審查。
公共租賃住房實物配租后仍有剩余房源的，可用于人才住房以及棚戶區改造、“雙創”基地等重大項目安置用房，租金標準按照第三方評估機構評估的市場租賃住房租金的70%執行。
（三）審核認定
公共租賃住房配租由住房城鄉建設部門按照“常態受理、定期分配”的原則組織實施。區民政部門負責核對保障對象經濟狀況，認定城鎮最低生活保障家庭、城鎮最低生活保障家庭邊緣家庭身份；區住房城鄉建設部門負責認定保障資格。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當設立統一受理窗口，限定辦理時限，簡化審批流程，綜合運用告知承諾手段、信息共享、部門核驗等方式，減少向保障對象直接收取證明材料。公共租賃住房保障資格實行定期復核，其中，實物配租的租賃住房合同期限一般為3-5年。區住房城鄉建設部門應在住房租賃補貼協議或者租賃住房合同到期前3個月，組織開展保障資格復核工作，復核內容主要為保障對象的收入、住房、財產等情況。凡不再符合保障條件、不參加復核的，要及時取消其保障資格，停止發放住房租賃補貼或者解除租賃住房合同。對解除租賃住房合同的承租人要限期騰退，逾期騰退期間按照第三方評估機構評估的市場租金標準交納租金。承租人家庭情況在騰退期間發生改變的，可向區住房城鄉建設部門提出申請，重新對保障資格進行審核認定。對騙取、套取住房租賃補貼的，要依法依規予以追回。對存在拒不騰退、欠繳租金、騙租等違規行為的實物配租承租人，由住房城鄉建設部門按規定處理，并通報發展改革部門納入“信用泰安”失信人員名單。
各縣（市）實物配租和租賃住房補貼的保障資格、保障標準、審核認定程序由各縣（市）人民政府自行確定。
三、穩步發展保障性租賃住房
（一）保障對象
保障性租賃住房主要供應我市無房的新就業大學生、新市民、外來務工人員、產業工人等群體，并同時滿足下列條件：
1.已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同。
2.在我市正常繳納職工社會保險。
3.申請人及其配偶在工作單位所在縣（市、區）內無自有住房，且未享受財政列支的其它住房補貼政策以及住房保障政策。
（二）合理確定租金
保障性租賃住房租金應堅持“可負擔、可持續”的原則，可通過委托第三方機構依據享受的各類支持政策逐項目測算。面向社會供應的保障性租賃住房，租金按照不高于同地段同品質市場租賃住房租金的90%確定，并向社會公示。保障性租賃住房租金實行動態調整，調整周期不超過2年。企事業單位、各類園區建設運營面向本單位（園區）職工出租的保障性租賃住房，其租金優惠比例由產權或者運營單位自行確定，優惠部分由本單位承擔。
（三）建設標準
保障性租賃住房分為宿舍型和住宅型。新建宿舍型保障性租賃住房，以小戶型為主，其中，建筑面積70平方米以下的原則上占比不低于60%；新建住宅型保障性租賃住房戶型按實際需求、居住人口合理確定。通過盤活存量資源等方式籌集的保障性租賃住房，建筑面積按實際情況確定，不受上述限制。
（四）項目審核認定
申請單位應向項目所在地縣（市、區）住房城鄉建設部門提交申請材料。縣（市、區）住房城鄉建設部門在征求同級發改、財政、自然資源和規劃、行政審批等部門意見后，報市住房城鄉建設部門確認。經確認通過的項目，由縣（市、區）住房城鄉建設部門發放《保障性租賃住房項目認定書》，并同步納入市保障性租賃住房項目庫統一管理。
《保障性租賃住房項目認定書》應明確建筑面積標準、建設規模、套數、有效期限等要素，建設運營單位可憑認定書辦理相關手續、申請享受相關優惠政策。
（五）運營管理
按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，落實相關優惠政策，充分保障產權人和經營主體的合法權益。住房城鄉建設部門要建立完善住房租賃管理服務平臺，為建設運營單位和保障群體提供房源發布、需求篩選、在線簽約、公共服務等全流程便捷服務。要嚴格房源出租運營管理，嚴肅查處變相銷售、違規經營和騙取優惠政策等行為。
（六）退出機制
1.建設運營單位為產權單位的保障性租賃住房，項目認定書的有效期與土地使用期限一致。非產權單位實施的改建類保障性租賃住房項目，期滿后繼續租賃運營的，建設運營單位應按照原審核認定程序向縣（市、區）住房城鄉建設部門提交申請材料，重新申領項目認定書。期滿后不再繼續租賃運營的，由縣（市、區）住房城鄉建設部門負責收回認定書；建設運營單位負責在期滿前三個月通知承租人，妥善處理退租事宜。
2.各縣（市、區）應加強轄區內保障性租賃住房項目的監督管理。經縣（市、區）住房城鄉建設部門會同相關部門審查確認有下列情形之一的，報市住房城鄉建設部門同意后收回項目認定書，并及時向社會公示：
（1）取得《保障性租賃住房項目認定書》后，無正當理由1年內未開工建設（改建）的；
（2）已開工項目無正當理由連續停工6個月以上，且拒不整改的；
（3）違規出售、以租代售或者改變保障性租賃住房用途的；
（4）以保障性租賃住房名義違規經營或者騙取優惠政策的，經查證屬實的；
（5）其他需要收回認定書的。
認定書收回后，取消原建設運營單位享受的相關優惠政策并依法追回已享受的財政、稅費等優惠，調整出保障性租賃住房項目庫。因前款第一項、第二項被收回認定書的，原建設運營單位5年內不得參與保障性租賃住房的建設、運營等工作，不得申請住房保障有關支持政策；因前款第三項、第四項被收回認定書的，原建設運營單位不得再次申請納入保障性租賃住房管理。具有違法違規行為的，由相關部門依法處理。
（七）強化政策支持
1.土地政策。按照“一地一策”的原則,科學合理確定土地供應方式。保障性租賃住房用地以出讓方式供應的，可將保障性租賃住房的租金及調整方式作為出讓的前置條件，符合相關要求的，可分期繳納土地出讓價款，最遲付款時間不得超過一年；支持盤活城中村開發用地建設或者將商業辦公用房改建為保障性租賃住房；支持利用產業園區配套用地建設保障性租賃住房，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施用地面積占項目總用地面積的比例由7%提高到15%，提高部分僅限用于建設宿舍型保障性租賃住房。在符合規劃、權屬不變、確保安全等前提下，經市政府同意，對企事業單位以依法取得使用權土地建設保障性租賃住房的，依法變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或者與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
2.稅費政策。保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。對住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房，或者企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房，符合規定條件的，有關增值稅、房產稅優惠政策按照《財政部稅務總局住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部公告2021年第24號）規定執行。
3.水電氣暖價格政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，取得項目認定書后，用水、用電、用氣、用暖價格均執行居民價格標準。市場監管部門要加強價格監督檢查，對專營單位不按規定落實的，嚴格依法予以查處。
4.金融支持政策。鼓勵銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。持有運營保障性租賃住房且具有持續穩定現金流的企業，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。
（八）發放階段性租賃補貼
階段性租賃補貼突出新就業和無房標準，發放對象為在當地最近一年內首次辦理就業手續、簽訂一年以上勞動合同、繳存社會保險一個月以上，在工作地城區內以家庭為單位無自有住房且租賃市場住房并進行租賃備案的職工。申請階段性租賃補貼的應未享受財政列支的其它住房補貼政策以及住房保障政策。
階段性租賃補貼按不低于300元/月標準發放，累計發放不超過36個月。針對學歷層次差異，各縣（市、區）可結合當地實際，在300元/月標準的基礎上分級上調補貼標準，上浮標準每級不低于50元/月。發放對象實際承擔的住房租賃費用低于補貼標準的，按照實際承擔的費用發放階段性租賃補貼；同一個家庭有多個新就業無房職工的，不得重復享受。具體審批程序、補貼標準、資格復核由各縣（市、區）自行確定。
（九）建設“藍領公寓”
支持國有企業投資建設和運營保障性租賃住房，面向工業企業產業工人提供“藍領公寓”。各縣（市、區）產業工人相對集中區域要多元籌集、多點布局，積極打造“泰山藍領公寓”服務品牌，助力新型工業化強市建設。
四、穩慎有序推進配售型保障性住房建設和供給
配售型保障性住房是指政府提供土地、財稅、金融等政策支持，由政府依法確定的保障性住房經營管理單位通過新建、收購、盤活等方式籌集，限定保障對象、套型面積、配售價格、處分權利，面向符合條件家庭封閉配售、具有保障屬性的住房。配售型保障性住房按照政府主導、市場運作，以需定建（購）、盤活優先，科學布局、封閉管理的原則，重點保障我市住房困難的工薪收入群體和在我市有穩定就業的外地戶籍工薪群體。
（一）保障資格
申購配售型保障性住房的應以家庭為單位，在本市范圍內無住房或者家庭人均住房（農房除外）建筑面積不超過25平方米。達到法定結婚年齡的未婚單身人員，可作為一人家庭提出申請。申購家庭應選取一人作為主申請人，主申請人應具有完全民事行為能力，且符合下列條件：
1.具有本市戶籍或者持有本地公安機關核發的居住證；
2.在本市就業，并正常繳納社保且處于在繳狀態，或者已在本市辦理退休。
（二）規范配售
配售型保障性住房應以小戶型為主，實行現房配售，符合條件的申購家庭只可購買持有一套配售型保障性住房。已享受過房改房、經濟適用住房等政策性住房的家庭，需按規定騰退原政策性住房。對于已申購配售型保障性住房且正在享受配租型保障性住房的，需在交房前騰退原租賃住房。凡符合條件的申購家庭在公示無異議后納入配售型保障性住房輪候庫。
各縣（市、區）住房城鄉建設部門應根據房源供給和需求等情況，研究制定配售方案，有序組織配售。新建配售型保障性住房項目配售均價按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、利潤適度合理的原則進行核算。收購已建成存量商品房用作保障房的收購價格，根據國家、省相關政策要求確定。對于配售后仍有剩余房源的，各縣（市、區）住房城鄉建設部門在報請同級人民政府同意后，可轉化為保障性租賃住房。
（三）售后管理
配售型保障性住房實行嚴格的封閉管理，通過回購或者封閉流轉的方式退出保障，禁止以任何方式違法違規將其變更為商品住房流入市場。購買配售型保障性住房辦理不動產權證未滿5年的，原則上不得申請回購或者封閉流轉；辦理不動產證滿5年的，可申請回購或者向取得保障資格的家庭轉讓?；刭彽呐涫坌捅Ｕ闲宰》繉傩圆蛔儯俅闻涫蹆r格按照回購價格并考慮房屋折舊、物價水平、回購稅費成本等因素確定。
各縣（市、區）應將配售型保障性住房及時納入社區管理，在黨建引領下充分發揮社區、居民委員會等基層組織以及物業服務企業作用，為居民創造良好生活環境，保障配售型保障性住房家庭的落戶、子女就學等權利。
五、組織保障
市住房城鄉建設部門要會同發改、民政、財政、自然資源和規劃、行政審批、稅務、人行泰安市中心支行等部門加強對住房保障工作的組織協調，按照職責研究制定完善相關配套政策，做好對全市住房保障工作的指導督促和監督檢查，建立常態化調度和監測評價機制。各縣（市、區）要嚴格落實主體責任，切實加強領導，建立健全工作機制，細化工作措施，有力有序有效推進住房保障工作。
本意見自202 年 月 日起施行。泰安高新技術產業開發區、泰山景區按照本實施意見執行。執行期間，上級有新規定的，從其規定?！短┌彩腥嗣裾k公室關于進一步完善住房保障體系的實施意見》（泰政辦字〔2022〕12號）同時廢止。